बिकसित राष्टको आवास ब्यवस्थापन प्रणालिबाट नेपालले सिक्नु पर्ने कुरा

 राम चन्द्र भण्डारी

 पेरिस, फ्रान्स

   बिकसित राष्ट्रहरुमा आवास व्यवस्थापन सरकारको एक प्रमुख प्राथमिकता अन्र्तगत पर्दछ । जसको कारण जनताहरुलाई तोकिएको मापदण्ड अनुसरका आवासहरु सरकारले उपलब्ध गराउन सकेको हुन्छ । सामान्य जस्तो देखिने यो क्षेत्रको उचित व्यवस्थापनले रष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा ठुलो र सकरात्मक असर पारेको हुन्छ । यसबाट एकातिर सामाजिक जीवनस्तर वृद्धि हुन गई व्यक्तिको उत्पादकत्वमा वृद्धि हुन्छ, वातावरणीय प्रदुषणमा कमी आउँछ । अर्कोतर्फ आवास निर्माण, वितरण र व्यवस्थापनसँग सम्वन्धित क्षेत्रमा व्यापक रोजगारी श्रृजना हुन्छ । नेपालको सन्दर्भमा आवास व्यवस्थापन परम्परागत ढंगले नै भई रहेको देखिन्छ । लगभग शत प्रतिशत आवास निर्माण निजी क्षेत्रबाट हुन्छ । आफ््नो लागी वा विक्रीको लागी बनाइएका यी आवासहरुको गुणस्तर जाँच कुनै सरकारी निकायबाट नगरिने हुँदा एकातिर रिअल स्टेट बजारमा विश्वासनीयताको अभाव हुन जान्छ भने अर्कोतिर गुणस्तरहिन आवासको बाहुल्यताले वातावरणमा प्रतिकुल असर पार्छ । आवास वितरण सम्वन्धमा पनि नेपालको सरकार लगभग शत प्रतिशत निजी क्षेत्रमा भर परेको देखिन्छ । ट्रेड मार्क भएका अन्तराष्ट्रिय आवास निर्माण तथा रिअल स्टेट कम्पनीहरु नेपालमा भित्रिएका छैनन्् । नेपाली आवास निर्माण तथ रिअल स्टेट कम्पनीले अझै आफ््नो विश्वास जित्न सकेका छैनन्् । आवास खरिद विक्री तथा भाडामा लगाउने कामलाई व्यवसायिकरण गरिएको छैन । जसको कारण यस क्षेत्रमा काम गरिरहेका दशैँ हजार व्यक्ती र उनीहरुले गर्ने अरबौँ आम्दानी करको दायरामा ल्याउन सकिएको छैन । यस प्रकारका घरजग्गा व्यवसायीबाट कुनै गल्ती भएमा कानूनको दायरामा ल्याउन पनि सकिने अवस्था छैन । आवासहरु बाहालमा लगाउँदा न्यूनतम मापदण्ड के हुनुपर्ने भन्ने कुरा कहीँ कतै उल्लेख भएको देखिँदैन । त्यस्तै बाहालमा बस्ने व्यक्तीले पुरा गर्नुपर्ने कर्तव्य र आफ््नो कर्तव्य पुरा नगर्दा उसले पाउने सजायँको स्पष्ट व्यवस्था नहुँदा घरधनी र बाहालमा बस्ने बीच प्राय विवाद भएको देखिन्छ । यस मध्ये बाहाल व्यवस्थापन भन्ने कुरा त नेपाली समाजले हालसम्म अभ्यास नै गरेको देखिँदैन । आवास निर्माण, वितरण र व्यवस्थापनको उचित प्रवन्धबाट नै बिकसित देशहरुले आफ््ना सबै नागरिकहरुलाई स्तरीय आवास प्रदान गर्न सफल भएका हुन्् । यस लेखमा युरोपको एउटा बिकसित देश फ्रान्सले कसरी देशका सम्पूर्ण नागरिकलाई स्तरीय आवास व्यवस्था गर्न सकेको छ र नेपालको सन्दर्भमा यो प्रणाली लागू गर्न कसरी सम्भव छ भन्ने बारेमा एउटा व्यक्तीगत बिचार प्रस्तुत गर्ने प्रयास गरिएको छ ।
 
  आवास निर्माण
 
फ्रान्समा आवास (घर तथा अपार्टमेन्ट) निर्माणको काम तीन तहमा हुन्छ । सरकारी, व्यक्तिगत र निर्माण कम्पनी । सरकारी निकाय अन्र्तगत गरिने आवास निर्माणको जिम्मा नगरपालीकालाई छ । फ्रान्सको कानून अनुसार हरेक नगरपालिकाले कम्तीमा २० प्रतिशत निम्न आय भएका परिवारलाई सस्तो किरायमा आवास उपलब्ध गराउनु पर्छ । यो बाध्यात्मक व्यवस्थाको कारण हरेक नगरपालिका वा गाउँपालिकाले आवास निर्माण वा खरिद गर्ने गर्छ । प्रत्यक्ष रुपमा आवास निर्माणमा संलग्न हुन नसक्ने नगरपालिका वा गाउँपालिकाले निजी निर्माण कम्पनीहरुलाई विभिन्न सुबिधा दिएर निर्माण गरिएका घरहरु सस्तोमा खरिद गरी बाहालमा बितरण गर्छ । नगरपालिकाद्धारा वा नगरपालिकाका लागी प्रयोग हुने सामाग्रीमा कर लाग्दैन साथै यसको लागी प्रयोग गरिएको जग्गाको मूल्य धेरै सस्तो पर्छ । सरकारी निकायबाट निर्माण गरिने भएपनी ती आवासहरुले सरकारबाट तोकिएको मापदण्ड पुरा गर्नुपर्ने हुन्छ । नेपालमा पनि यदी गाउँपालिका वा नगरपलिकाले चाहेमा धेरै अपार्टमेन्टहरु भएका ठुला ठुला भवनहरु निर्माण गरी ती अपार्टमेन्टहरु आफ््नो नगरपालिका वा गाउँपालिकाका निम्न वर्गीय नागरिकहरुलाई सस्तोमा बाहालमा लगाउन सकिन्छ । नेपालमा धेरैजसो नगरपालिका तथा गाउँपालिकाहरुमा सार्वजनिक जग्गा हुन्छ । नगरपालिकाले आफुले निर्माण गर्ने यस्ता भवन निर्माणको लागी चाहिने सामाग्रीमा कर छुटको व्यवस्था गर्न सक्छ । यसरी सस्तोमा निर्माण गरिएका आवासहरु आफ््ना गाउँपालिका वा नगरपालिकाका न्यून वर्गीय बासिन्दाहरुलाई बाहालमा लगाउन सकिन्छ ।
फ्रान्समा सबैभन्दा बढी आवासहरु निजी निर्माण कम्पनीबाट निर्माण गरिन्छ । अधिकार सम्पन्न सरकारी निकायबाट निर्माणको क्रममा पटक पटक कन्ट्रोल गरिन्छ । निर्माण सम्पन्न भएपछी पनि मापदण्ड पुरा भए नभएको अन्तिम जाँच पछि मात्र आवासहरु विक्रीमा राखिन्छन्् । एकातिर सरकारी अनुगमन र अर्कोतर्फ धेरै प्रतिष्ठित आवास निर्माण कम्पनीले मात्र आवास निर्माण गर्ने भएकोले यस्ता आवासहरु खरिद गर्न ग्राहकहरु हिच्किचाउँदैनन्् । आवासहरुको मूल्य उच्च भएका शहरहरुमा मूल्य वृद्धि रोक्न वा मूल्य घटाउनको लागी बढी भन्दा बढी आवासहरु निर्माणको लागी सरकारद्धारा आवास निर्माण कम्पनीहरुलाई प्रेरित गरिन्छ । नेपालमा यो सवालमा विश्वासको कमी देखिन्छ । अन्तरष्ट्रिय आवास निर्माण कम्पनीहरु नेपालमा प्रवेश गरेका छैनन्् । राष्ट्रिय स्तरका कम्पनीहरुलाई ग्राहकहरुले अझै विश्वास गर्न सकिरहेका छैनन्् । सरकारले अनुगमन नै गर्ने भने पनी नेपालीहरु सरकारी अनुगमनको निश्पक्षतालाई अझै विश्वास गर्न सकिरहेको देखिँदैन । विश्वासको वातवरण मात्र सिर्जना गर्न सकेमा देश भरी नै विशेष गरी अपार्टमेन्टहरुको निर्माणले ठुलो गति लिने देखिन्छ । सरकारले न्यूनतम गुणस्तर निर्धारण गरेर सो गुणस्तर पुरा हुने गरी अपार्टमेन्टहरु निर्माण गर्न राष्ट्रिय तथा अन्तराष्ट्रिय आबास निर्माण कम्पनीहरुलाइ व्यापक आव्हान गर्न सक्छ । आवास खरिदकर्ताहरुलाई गुणस्तरको ग्यारेन्टी र निर्माण कम्पनीहरुलाई आबास विक्रीको सुनिश्चितता सरकारले गर्न सकेमा आबासको कारोवारमा वृद्धि हुने कुरा निश्चित छ ।
फ्रान्समा १९९७ भन्दा पहिला बनेका घर तथा अपार्टमेन्टहरु धेरै चिसा छन्् । ती आवासहरु न्यानो राख्नको लागी धेरै इन्धन खर्च हुने र त्यस्ता आवासहरुबाट हरित गृह ग्यास धेरै उत्पादन हुने भएकोले ती आवासहरुमा बस्ने परिवारको इन्धनको खर्चमा कमी ल्याउनुको साथै वातावरणीय प्रभाव न्यून गर्नको लागी सरकारले यस्ता पुराना आवास मर्मतमा धेरै ठुलो लगानी गरेको छ । न्यून आम्दानी हुने परिवारहरुलाई मर्मत रकमको शत प्रतिशत अनुदान दिने र उच्च आम्दानी भई कर तिर्नु पर्नेहरुलाई मर्मत बराबरको रकम कर छुट गरेर पुराना आवासहरुको मर्मतलाई धेरै ठुलो प्राथमिकता दिइएको छ । यो अभियानले मानिसहरुको जीवनस्तरमा सुधार गर्न, रोजगारी सृजना गर्न, वातावरणीय प्रभाव कम गर्न ठुलो टेवा पु¥याएको छ । नेपालमा आवास मर्मतमा तत्काल अनुदानको व्यवस्था गर्न सक्ने स्थिति नभएपनी चेतनामुलक कार्यक्रम संचालन गरी व्यक्तिगत लगानी गर्न सक्ने परिवारलाई उनीहरुका आवास मर्मतमा प्रेरित गर्न सकिन्छ ।
यसको करिव २० वर्ष अगाडि घरहरुको मूल्य फ्रान्समा अहिलेको तुलनामा निकै सस्तो थियो । त्यतिबेला किनिएका मध्यम स्तरका घरहरुको मूल्य अहिले धेरै महँगो पर्छ । अर्थात्् एउटा मध्यम वर्गीय परिवारले किन्न सक्दैन । धेरै भन्दा धेरै नागरिकहरु आफ््नो आवासका मालिक बनुन्् भन्ने उदेश्यले सरकारले यस्ता मध्यम स्तरका घरहरुलाई विभिन्न अपार्टमेन्टमा बिभाजन गरी बेच्न सकिने कानूनी व्यवस्था मिलाएको छ । नेपालमा पनि शहरी क्षेत्रमा बनाइएका ठुला निजी घरहरुको हालको मूल्य निकै उच्च छ । यस्ता घरहरु उच्च मूल्यको कारण विक्री गर्न कठिन छ भने बाहालमा लगाउँदा हुने प्रतिफल लागतको तुलनामा निकै कम हुन्छ । अर्को तिर मध्यम वर्गीय मानिसहरुले उच्च मूल्यकै करण यस्ता घरहरु खरिद गर्न सक्दैनन्् । यस्ता निजी घरहरुलाई दुइ वा दुइ भन्दा बढी अपार्टमेन्टहरु बनाएर ती अपार्टमेन्टहरु बेच्न पाउने कानून सरकारले बनाइदिन सकेमा मध्यम वर्गीय परिवार पनि अपार्टमेन्टको मालिक बन्न सक्छ । साथै यस कार्यले आवास खरिद विक्री तथा मर्मत सम्भार कार्यमा तिव्रता ल्याउँछ । निजी आवास भएका बासिन्दाको अनुपात बढ््न पुग्छ । यस प्रकारको व्यवस्थाले नयाँ आवास निर्माणमा लगानी प्रेरित गर्छ ।
 
    आवास वितरण
 
फ्रान्समा आवास वितरण व्यवस्था निजी तथा सरकारी दुवै क्षेत्रको उत्तिकै भूमिका छ । सबै नागरिकले न्यूनतम मापदण्ड पुरा गरेका आवासमा बस्न पाउनु पर्ने संवैधानिक व्यवस्था भएअनुसार न्यून आम्दानी भएका परिवारलाई आवासको ग्यारेन्टी होस्् भन्ने हेतुले सरकारले बजारमा हस्तक्षेप गरेको छ ।
गाउँपालिका तथा नगरपालिकाहरुले आफ््नो नगरका कम्तिमा २० प्रतिशत न्यून आय भएका परिवारलाई धेरै सस्तो बाहालमा आवासहरु उपलब्ध गराउँछ । न्यून आम्दानी हुने परिवारको घर भाडाको रकमको एउटा भाग सरकारले तिरिदिन्छ ।
सरकारी वा निजी दुवै क्षेत्रमा बाहालमा बस्ने व्यक्तीको पक्षमा यति राम्रो कानून बनाइएको छ की एकपटक बाहालमा बसेको व्यक्ती सम्झौता गरेको अवधिभन्दा पहिला निस्कनु पर्दैन । यी दुइ पक्षहरुबीच गरिने सम्झौता पत्रको मोडेल देशभर एउटै हुन्छ । जसले पूर्ण रुपमा कानूनी मान्यता पाउँछ । त्यस सम्झौता पत्रमा दुवै पक्षका अधिकार र कर्तव्यहरु स्पष्ट किटान गरिएको हुन्छ ।
फ्रान्समा आवास खरिद, विक्री तथा व्यवस्थापन क्षेत्रले अर्थतन्त्रको ठुलो भाग ओगटेको छ । यस क्षेत्रमा २१०००० जनाले रोजगारी पाएका छन्् । आवास खरिद विक्री विषयमा स्नातक, स्नातकोत्तर तथा विद्यावारिधीको अध्ययन अध्यापन हुन्छ । कम्तिम सोही विषयमा स्नातक गरेको व्यक्तिले लाइसेन्स लिएर मात्र आवास खरिद, विक्री, बाहाल लगाउन पाउने वा बाहाल व्यवस्थापनको काम गर्न सक्छ । यसरी यस क्षेत्रमा काम गर्ने व्यक्तिले गल्ती गर्ने अवसर पाउँदैन । उसको जिम्मेवारी अनुसारको सामाजिक प्रतिष्ठा र उच्च ज्याला निर्धारण गरिएको छ । हरेक टोलमा एउटा रिअल स्टेट एजेन्सी छ । नेपालमा पनी यो क्षेत्रलाई लक्षीत गरेर विभिन्न तहका तालिमहरु संचालन गर्ने, न्युनतम योग्यता भएका व्यक्तिलाई लाइसेन्स दिएर हेरक टोलमा रिअल स्टेट एजेन्सीहरु खोल्न प्रेरित गर्ने, आवास खरिद, विक्री, बाहाल लगाउने तथा बाहाल व्यवस्थापन जस्ता कामहरु एजेन्सी मार्फत गर्नका लागी सर्वसाधारणहरुलाई प्रेरित गर्ने, अन्तराष्ट्रिय रिअल स्टेट कम्पनीहरुलाई बजार खुला गर्न सकेमा हाल सरकारी नियन्त्रण भन्दा बाहिर रहेको यो आर्थिक कारोबारले लाखौँको संख्यामा रोजगारी सृजना गर्नुको साथै अरबौँको तहमा मूल्य अभिवृद्धि कर र आयकर असुली हुन सक्छ । व्यवसायिक र जिम्मेवार व्यक्ति तथा निकायको मध्यस्थतामा कारोवारहरु गरिँदा घर जग्गा खरिद विक्रीमा बेला बेलामा देखिने विवादले ठाउँ पाउँदैनन्् । आवास विक्रेता र खरिदकर्ताले आफूले गर्न लागेको कारोबार ढुक्क साथ गर्न सक्छन्् ।
फ्रान्समा हरेक परिवारले एउटा आफ््नै आवास होस्् भन्ने हेतुले सरकारले पहिलो आवास खरिदमा विभिन्न सुविधा प्रदान गर्ने गर्छ । जस्तैः पहिलो आवास खरिद गर्दा कुल मूल्यको ४० प्रतिशत ऋण रकमको व्याज लाग्दैन । मध्यम वर्गको व्यक्तिले आफ््नै आवास खरिद गर्न सक्नु भनेको निम्न वर्गका मानिसहरुलाई बाहालवाला आवासमा सहज पहुँच हुनु हो । त्यसैले नेपालमा पनि मध्यम वर्गका तर बाहालमा बसिरहेका व्यक्तिलाई सरकारले विभिन्न सुबिधाहरु दिएर आफ््नै आवास हुने परिवारको अनुपात बढ््छ । यसले आर्थिक, सामाजिक, वातावरणीय आदि सुचकहरुमा सकरात्मक प्रभाव पार्छ ।
बजारमा आवासको अभाव सृजना नहोस्् भन्ने हेतुले विभिन्न करहरु छुट दिएर लगानीकर्तालाई आवासमा लगानी गर्न प्रेरित गरिन्छ । एउटा उदाहरणः यदि कुनै व्यक्तिले वार्षिक ५००० आयकर तिर्छ भने उसले १२ वर्षमा ६०००० आयकर सरकारलाई तिर्नुपर्ने हुन्छ । फ्रान्समा एउटा यस्तो कानून बनाइएको छ जस अनुसार यदि उक्त व्यक्तिले एउटा अपार्टमेन्ट किनेर बाहालमा लगाउछ भने उसले त्यो आयकर बापतको ६०००० तिर्नु पर्दैन । यो कानूनको कारण उच्च आम्दानी भई आयकर तिर्नुपर्ने व्यक्तिले आवास खरिदमा लगानी गर्छ । नेपालमा पनि गुणस्तरयुक्त बाहालवाला आवासहरुको पूर्ति बढाउनको लागी सरकारले निश्चित गुणस्तर भएका आवास खरिद गरी भाडामा लगाउनेहरुलाई कर छुटको व्यवस्था गर्न सकेमा परम्परागत रुपमा रहेको घर बहाल प्रणालीमा विस्तारै व्यवसायीकरण हुन सक्छ ।
फ्रान्समा केही घरविहिनहरु छन्् । उनीहरु या त अन्य देशबाट भर्खर आएका, या त मानसिक सन्तुलन गुमाएर स्वच्छाले घर छोडेका, या त बाहाल नतिर्नको लागी घर बिहिनको बाहाना गरेका हुन्छन्् । फ्रान्सका सबै ठुला शहरहरुमा घर बिहिनहरुको लागी प्रत्येक शहरमा ठुला ठुला सामुहिक आवास बनाइएको छ । यिनीहरुको व्यवस्थापन स्वंसेवकहरुले गर्छन्् । यहाँको कानूनमा कुनैपनी नागरिकले छानो बाहिर रात बिताउन नपर्ने भन्ने व्यवस्था छ । यसको लागी सरकारले एउटा फोन नम्बर ११५ को व्यवस्था गरेको छ । घरबिहिनहरुले ११५ मा फोन गरी साँझको लागी आफ््नो स्थान सुरक्षित गर्दछन्् । साँझ सोही संस्थाको बस उनीहरुलाई तोकिएको ठाउँमा लिन आउँछ । तर दिउसोमा भने त्यो ठाउँमा बस्न पाइँदैन । हरेक दिन यसै गरी आफ््नो ठाउँ सुरक्षित गर्नुपर्ने हुन्छ । हरेक ठुला शहरहरुमा यो व्यवस्था छ । यसरी जानकारीको अभाव वा स्वच्छाले बाहेक कुनैपनी व्यक्तिले छानो बाहिर रात बिताउनु पर्दैन । नेपालका गाउँहरुमा घर बिहिनहरुको समस्या छैन । नगरपालिका, उपमहानगरपालिक तथा महानगरपालिकाले यस्तै खालको पहल कदमी लिएमा शहरी भेगमा भएका घर बिहिनहरुले खुला सडकमा रात बिताउनु पर्ने थिएन ।
 
 
 बाहाल व्यवस्थापन
 
रिअल स्टेट एजेन्सीको एउटा काम बाहाल व्यवस्थापन पनि हो । बिकसित देशहरुमा मानिसहरु आफ््नो प्रमुख काममा दत्त चित्तले लाग्दछन्् । तर आफ््नो मुख्य पेशासँग असम्वन्धित काम जतिसुकै सजिलो भएपनी झन्झट लिँदैनन्् । अतः फ्रान्समा आवास बाहालमा लगाउने अधिकांश व्यक्तिहरुले बाहाल व्यवस्थापनको काम आफ््नो नजिकको रिअल स्टेट एजेन्सीलाई दिने गर्छन । फ्रान्समा तोकिएको सुबिधा सम्पन्न अपार्टमेन्ट मात्र बाहालमा लगाउने कानूनी व्यवस्था भएकोले बाहाल व्यवस्थापन कार्य त्यती गाह्रो छैन । रिअल स्टेट एजेन्सीले नै बाहालमा बस्ने व्यक्ति खेज्ने, बाहाल उठाउने, अपार्टमेन्टमा आवश्यक मर्मत सम्भार गर्ने, आदि काम गर्दछ । धेरै नेपाली बैदेशिक रोजगारीमा रहेको अहिलेको अवस्थामा बाहाल व्यवस्थापनको अवधारणा बुझाउन सकेमा स्वदेश तथा विदेश बस्ने नेपालीहरुले आफ््ना बाहालवाला आवासहरुको व्यवस्थापनको जिम्मा नजिकका रिअल स्टेट एजेन्सीलाई दिन सक्छन्् । यसरी बाहाल व्यवस्थापनको क्षेत्रमा पनी दशौँ हजार रोजगारी श्रृजना हुनसक्ने अवस्था छ । तर नेपालमा सबैभन्दा पहिला आगामी दिनमा कोठाहरु बाहालमा लगाउनुको सट्टा सानै भएपनी अपार्टमेन्ट बाहालमा लगाउनु पर्ने व्यवस्थाको सुरुवात गर्नु पर्छ । यसको लागी अबका दिनमा बाहालको लागी कोठा नभएर अपार्टमेन्टहरुको निर्माण गर्नुपर्ने देखिन्छ । बाहालवाला आवासहरुमा न्यूनतम कुन कुन सुविधा हुनु पर्छ तथा बाहाल अवधिभर कुन कुन कुराको मर्मत आवास मालिकले गर्नु पर्छ भन्ने कुरा कानूनद्धारा निर्धारित गरिनु पर्छ । त्यस्तै बाहालवालाका कर्तव्य र अधिकार पनि कानूनद्धारा निर्धारित हुनु पर्छ । आवास मालिक र बाहालवालाबीच लिखित सम्झौता र भाडा तिरेको बिल अनिवार्य गर्नाले यी दुई पक्षबीच बेला बेलामा देखापर्ने विवादको अवस्थालाई कम गर्न सकिन्छ । एकजना रिअल स्टेट एजेन्टले नै सयौँ अपार्टमेन्टहरु व्यवस्थापन गर्न सक्ने भएकोले नजिक वा टाढा रहेर आफ््ना आवासहरु बाहालमा लगाउन चाहने व्यक्तिले सुपथ मूल्यमै गणस्तरीय सेवा प्राप्त गर्न सक्छन्् ।

      यसरी सरकारी तथा निजी प्रयत्नबाट देशका हरेक भागमा प्रयाप्त गुणस्तरीय आवासहरु निर्माण तथा मर्मत गर्ने, रिअल स्टेट बजारमा विश्वासको वातावरण कायम गरी नवनिर्मित तथा तथा पुराना आवासहरु विक्री वितरण गर्ने, कम भन्दा कम शुल्कमा गुणस्तरीय र भरपर्दो बाहाल व्यवस्थापन सेवा प्रदान गर्न सकेमा नेपालमा पनी अधिकांश जनतालाई स्तरीय आवास उपलब्ध गराउनुको साथै यस क्षेत्रमा लाखौँको संख्यामा रोजगारी श्रृजना गर्न सकिन्छ ।
 

लेखक
राम चन्द्र भण्डारी
रिअल स्टेट एजेन्ट
पेरिस, फ्रान्स